Vom Erstgespräch zum Notartermin

Das Wichtigste in Kürze

• Der Kauf einer Wohnung vom Bauträger folgt einem klaren Ablauf: Erstgespräch, Auswahl, Finanzierung, Reservierung, Kaufvertragsentwurf, Notartermin.
• Den Entwurf des Kaufvertrags erhalten Sie als Verbraucher in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin.
• Bezahlt wird nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt.
• Ihre Finanzierung sollte stehen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

1. Das Erstgespräch

Am Anfang steht ein offenes Gespräch – persönlich, am Telefon oder per Video. Wir möchten verstehen, was Sie vorhaben: Suchen Sie eine Kapitalanlage oder ein neues Zuhause? Welche Region, welche Größe, welcher Zeitrahmen? Und welche Rolle spielen Förderung und steuerliche Rahmenbedingungen für Sie?

Sie müssen dafür nichts vorbereiten. Angaben zu Einkommen oder Eigenkapital können Sie auch erst später im Gespräch machen.

2. Unterlagen prüfen und Immobilie auswählen

Passt ein Projekt zu Ihnen, erhalten Sie die wichtigsten Unterlagen. Dazu gehören in der Regel:

• Exposé und Grundrisse
• Baubeschreibung mit Ausstattung und Energiestandard
• Preisliste und Lage der Wohnung im Gebäude
• Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnungen)
• Nachweise zum Energiestandard, etwa zum Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)

Wir gehen diese Unterlagen gemeinsam mit Ihnen durch – gerade beim ersten Kauf lohnt es sich, Fragen früh zu stellen.

3. Finanzierung klären

Bevor es konkret wird, sollte klar sein, wie Sie den Kauf finanzieren. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem erfahrenen Finanzierungspartner her. Wichtig: Förderkredite, etwa der KfW, müssen in der Regel vor Abschluss des Kaufvertrags beantragt werden. Für KfW-Förderkredite organisieren wir die erforderlichen Unterlagen, insbesondere die Bestätigung zum Antrag (BzA), die ein Energieeffizienz-Experte erstellt. Am Ende dieses Schritts steht idealerweise eine verbindliche Finanzierungszusage.

4. Reservierung

Haben Sie sich für eine Wohnung entschieden, kann sie für einen begrenzten Zeitraum für Sie reserviert werden. So haben Sie Zeit, Finanzierung und Vertragsentwurf in Ruhe zu prüfen, ohne dass die Wohnung in der Zwischenzeit anderweitig vergeben wird.

5. Der Kaufvertragsentwurf

Den Kaufvertrag bereitet der Notar vor. Als Verbraucher erhalten Sie den Entwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin. Diese Zeit sollten Sie nutzen. Achten Sie besonders auf:

• die Baubeschreibung als Teil des Vertrags
• den Fertigstellungstermin
• den Zahlungsplan
• Regelungen zu Sonderwünschen
• Abnahme und Gewährleistung

Auf Wunsch gehen wir den Entwurf vor dem Notartermin gemeinsam mit Ihnen durch. Weitere Fragen klären Sie mit dem Notar oder bei Bedarf mit einer rechtlichen Beratung.

6. Der Notartermin

Beim Notartermin wird der Vertrag vollständig vorgelesen. Sie können jederzeit Fragen stellen. Mit Ihrer Unterschrift wird der Kauf verbindlich. Anschließend beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch – sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum, bis Sie endgültig im Grundbuch eingetragen sind.

7. Nach dem Notartermin: Raten nach Baufortschritt

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie den Kaufpreis in Teilbeträgen, die jeweils erst fällig werden, wenn ein bestimmter Bauabschnitt erreicht ist. Das regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die erste Rate darf zudem erst verlangt werden, wenn unter anderem die Auflassungsvormerkung eingetragen und die Baugenehmigung erteilt ist.

In dieser Phase finden häufig die Bemusterung – also die Auswahl von Böden, Fliesen und Sanitärobjekten – und die ersten Baustellentermine statt. Ihr direkter Ansprechpartner für Bauausführung und Baufortschritt ist jetzt der Bauträger. Über das digitale Bautagebuch sehen Sie in verschiedenen Bauphasen, wie sich Ihre Immobilie entwickelt.

8. Abnahme und Übergabe

Ist die Wohnung fertig, wird sie gemeinsam begangen und abgenommen. Eventuelle Mängel werden im Abnahmeprotokoll festgehalten und anschließend beseitigt. Mit der Übergabe gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie über – bei einer Kapitalanlage beginnt in der Regel ab diesem Zeitpunkt auch die steuerliche Abschreibung. Nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Einordnung aus Käufersicht

Der Ablauf wirkt auf den ersten Blick umfangreich, ist aber klar geregelt und schützt Sie als Käufer: Sie zahlen erst, wenn tatsächlich gebaut wurde, Ihr Eigentumsanspruch ist im Grundbuch gesichert, und vor dem Notartermin haben Sie ausreichend Zeit zur Prüfung. Entscheidend ist, die einzelnen Schritte in der richtigen Reihenfolge zu gehen – vor allem die Finanzierung vor dem Notartermin.

Beispiel aus der Praxis

Ein typischer Zeitrahmen kann so aussehen: Erstgespräch im Januar, Auswahl und Finanzierung im Februar, Notartermin im März. Je nach Baufortschritt folgt die Übergabe ein bis zwei Jahre später. Bei einem Projekt, das bereits im Bau ist, verkürzt sich diese Zeit entsprechend.