Denkmal-AfA nach § 7i einfach erklärt

Das Wichtigste in Kürze

• Bei vermieteten Baudenkmalen können die Kosten der denkmalgerechten Sanierung über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden: acht Jahre lang bis zu 9 %, danach vier Jahre lang bis zu 7 % jährlich.
• Selbstnutzer können die Sanierungskosten nach § 10f EStG zehn Jahre lang mit bis zu 9 % als Sonderausgaben abziehen.
• Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen mit der Denkmalbehörde abgestimmt sind und von ihr bescheinigt werden.
• Als Käufer profitieren Sie in der Regel nur von Sanierungskosten, die nach Abschluss Ihres Kaufvertrags anfallen.

Was ist das Besondere an Denkmalimmobilien?

Baudenkmale prägen das Gesicht unserer Städte. Ihre Erhaltung ist aufwendig – und genau deshalb fördert der Staat sie steuerlich. Für Käufer entsteht eine besondere Kombination: ein Gebäude mit Geschichte und Charakter, nach der Sanierung mit moderner Haustechnik und Ausstattung, dazu eine erhöhte Abschreibung, die es so bei keiner anderen Immobilienart gibt. Je nach Sanierungsstandard können außerdem KfW-Förderkredite für ein „Effizienzhaus Denkmal“ infrage kommen, teilweise mit Tilgungszuschuss.

Wie funktioniert die Denkmal-AfA?

Der Kaufpreis einer sanierten Denkmalwohnung setzt sich im Wesentlichen aus drei Teilen zusammen:

Anteil	Steuerliche Behandlung (Vermietung)
Grund und Boden	wird nicht abgeschrieben
Altbausubstanz	normale Gebäude-AfA, bei Baujahr vor 1925 in der Regel 2,5 % pro Jahr
Sanierungsanteil	erhöhte AfA nach § 7i EStG: 8 × 9 % und 4 × 7 %

Der Sanierungsanteil ist bei Denkmalprojekten meist der größte Teil des Kaufpreises. Wie hoch er im konkreten Projekt ist, ergibt sich aus den Projektunterlagen bzw. dem Kaufvertrag.

Die Voraussetzungen

• Baudenkmal: Das Gebäude muss nach Landesrecht als Baudenkmal gelten (für Gebäude in Sanierungsgebieten gibt es mit § 7h EStG eine vergleichbare Regelung).
• Abstimmung mit der Denkmalbehörde: Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Behörde abgestimmt sein.
• Bescheinigung: Nach Abschluss bescheinigt die Denkmalbehörde, welche Kosten begünstigt sind. Ohne Bescheinigung keine erhöhte Abschreibung.
• Zeitpunkt des Kaufs: Als Erwerber können Sie die erhöhte Abschreibung grundsätzlich nur für Maßnahmen nutzen, die nach Abschluss Ihres Kaufvertrags durchgeführt werden. Der Zeitpunkt des Einstiegs ist daher entscheidend.

Selbst nutzen statt vermieten

Wer die Denkmalwohnung selbst bewohnt, kann die begünstigten Sanierungskosten nach § 10f EStG zehn Jahre lang mit bis zu 9 % pro Jahr als Sonderausgaben abziehen. Die Altbausubstanz wird bei Selbstnutzung nicht abgeschrieben.

Einordnung aus Käufersicht

Die Denkmal-AfA wirkt umso stärker, je höher Ihr persönlicher Steuersatz ist. Sie sollte aber nie der einzige Grund für einen Kauf sein: Lage, Qualität der Sanierung, Miete und der Bauträger müssen genauso überzeugen. Wichtig ist außerdem, die Unterlagen zur Abstimmung mit der Denkmalbehörde und die spätere Bescheinigung im Blick zu behalten.

Beispiel aus der Praxis (vereinfacht)

Kaufpreis einer vermieteten Denkmalwohnung: 400.000 €, davon 40.000 € Grund und Boden, 60.000 € Altbausubstanz und 300.000 € Sanierungsanteil.

Jahr	Sanierungsanteil (§ 7i)	Altbausubstanz (2,5 %)	Abschreibung gesamt
1–8	27.000 € pro Jahr	1.500 € pro Jahr	28.500 € pro Jahr
9–12	21.000 € pro Jahr	1.500 € pro Jahr	22.500 € pro Jahr

Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % entspräche die Abschreibung in den ersten acht Jahren einer rechnerischen Steuerwirkung von rund 11.970 € pro Jahr. Mieteinnahmen, Zinsen und weitere Kosten sind in diesem Beispiel bewusst nicht berücksichtigt. Ihre tatsächliche Situation kann nur Ihre steuerliche Beratung beurteilen.