Sonder-AfA nach § 7b: Was Käufer von Neubauwohnungen wissen sollten

Das Wichtigste in Kürze

• Für neue Mietwohnungen kann zusätzlich zur regulären Abschreibung eine Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % genutzt werden – im Jahr der Anschaffung und in den drei folgenden Jahren.
• Voraussetzung ist unter anderem der Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Es gelten Kostengrenzen: Die Baukosten dürfen 5.200 € je m² Wohnfläche nicht übersteigen, abgeschrieben werden höchstens 4.000 € je m².
• Die Wohnung muss zehn Jahre lang vermietet werden.

Was ist die Sonder-AfA nach § 7b?

Mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG fördert der Staat den Bau neuer Mietwohnungen. Sie kommt zur regulären Abschreibung hinzu: In den ersten vier Jahren können zusätzlich jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage abgeschrieben werden – zusammen also bis zu 20 %.

Die Voraussetzungen im Überblick

• Neue Wohnung: Die Wohnung muss durch eine Baumaßnahme neu geschaffen werden, für die der Bauantrag bzw. die Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt wurde.
• Energiestandard: Das Gebäude erfüllt die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudeanteils dürfen 5.200 € je m² Wohnfläche nicht übersteigen.
• Bemessungsgrundlage: Abgeschrieben werden höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche.
• Zeitpunkt des Kaufs: Beim Kauf vom Bauträger muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden.
• Vermietung: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Andernfalls wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht.
• Beihilferecht: Die Sonderabschreibung gilt als sogenannte De-minimis-Beihilfe. Ob die Grenzen eingehalten sind, prüft Ihre steuerliche Beratung.

Kombination mit der regulären Abschreibung

Neben der Sonder-AfA läuft die reguläre Abschreibung des Gebäudeanteils weiter. Für neue Mietwohnungen kann – je nach Zeitpunkt von Baubeginn bzw. Kaufvertrag – statt der linearen Abschreibung von 3 % pro Jahr auch die degressive Abschreibung von 5 % pro Jahr infrage kommen. Welche Variante gilt und sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab.

Einordnung aus Käufersicht

Die Sonder-AfA verbessert in den ersten Jahren die Liquidität einer Kapitalanlage spürbar. Sie ist aber an klare Bedingungen geknüpft – allen voran den Energiestandard und die zehnjährige Vermietung. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf, ob das Projekt die Voraussetzungen nachweislich erfüllt, und planen Sie die Immobilie als langfristige Anlage.

Beispiel aus der Praxis (vereinfacht)

Eine 70 m² große Neubauwohnung im Standard Effizienzhaus 40 mit QNG, Gebäudeanteil am Kaufpreis 330.000 € (rund 4.714 € je m², also unter der Grenze von 5.200 €).

Posten	Berechnung	Betrag pro Jahr
Bemessungsgrundlage Sonder-AfA	70 m² × 4.000 € (Deckel)	280.000 €
Sonder-AfA, Jahre 1 bis 4	5 % von 280.000 €	14.000 €
Reguläre AfA, linear	3 % von 330.000 €	9.900 €
oder: reguläre AfA, degressiv (Jahr 1)	5 % von 330.000 €	16.500 €

In den ersten Jahren kommen so – je nach Variante – rund 24.000 € bis 30.500 € Abschreibung pro Jahr zusammen. Im Jahr der Anschaffung wird die reguläre Abschreibung in der Regel nur anteilig nach Monaten angesetzt. Das Beispiel ersetzt keine steuerliche Beratung.