Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung

Das Wichtigste in Kürze

• Eigenkapital: Als Orientierung gilt, mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu tragen.
• Zinsbindung: Sie legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert ist – üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre.
• Tilgung: Sie bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Schon ein Prozentpunkt mehr macht über die Jahre einen großen Unterschied.
• Beim Kauf vom Bauträger wird das Darlehen in Raten ausgezahlt – achten Sie auf Bereitstellungszinsen.

Eigenkapital: wie viel ist sinnvoll?

Zum Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten hinzu: die Grunderwerbsteuer (derzeit 5,5 % in Hamburg und 6,5 % in Schleswig-Holstein), Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 % sowie gegebenenfalls eine Provision. Diese Kosten finanzieren Banken in der Regel ungern mit, deshalb sollten sie möglichst aus eigenen Mitteln kommen.

Mehr Eigenkapital senkt Ihre Darlehenssumme und verbessert häufig die Zinskonditionen. Kapitalanleger setzen dagegen oft bewusst weniger Eigenkapital ein, weil die Schuldzinsen bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden. Das kann sinnvoll sein, erhöht aber auch die laufende Belastung. Welcher Einsatz zu Ihnen passt, ist eine individuelle Entscheidung.

Zinsbindung: Planungssicherheit gegen Flexibilität

Während der Zinsbindung bleibt Ihr Zinssatz unverändert – unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. Eine längere Zinsbindung bringt mehr Planungssicherheit, ist aber meist etwas teurer.

Gut zu wissen: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie ein Darlehen mit längerer Zinsbindung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 BGB). Eine lange Zinsbindung schränkt Sie also nicht unbegrenzt ein.

Am Ende der Zinsbindung steht in der Regel noch eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen. Wie hoch sie ist, hängt vor allem von der Tilgung ab.

Tilgung: der unterschätzte Hebel

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil größer. Viele Darlehen erlauben zusätzlich Sondertilgungen oder einen Wechsel des Tilgungssatzes – das schafft Flexibilität.

Besonderheit beim Kauf vom Bauträger

Beim Neubau zahlen Sie den Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt. Entsprechend wird auch Ihr Darlehen schrittweise ausgezahlt. Für den noch nicht ausgezahlten Teil verlangen Banken nach einer zinsfreien Zeit häufig Bereitstellungszinsen. Achten Sie deshalb auf eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit, die zum Bauzeitenplan passt.

Einordnung aus Käufersicht

Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung hängen eng zusammen. Eine solide Finanzierung entsteht nicht durch die niedrigste Rate, sondern durch eine Kombination, die zu Ihrem Einkommen, Ihren Zielen und Ihrem Zeithorizont passt. Gerade bei Kapitalanlagen lohnt es sich, Finanzierung und steuerliche Rahmenbedingungen gemeinsam zu betrachten.

Beispiel aus der Praxis (vereinfacht)

Darlehen 300.000 €, angenommener Sollzins 3,5 % (kein aktueller Marktzins), Zinsbindung 10 Jahre:

Anfängliche Tilgung	Monatsrate	Restschuld nach 10 Jahren
2 %	1.375 €	rund 228.000 €
3 %	1.625 €	rund 192.000 €

250 € mehr im Monat bedeuten nach zehn Jahren rund 36.000 € weniger Restschuld – und damit eine deutlich kleinere Anschlussfinanzierung. Aktuelle Konditionen erhalten Sie von unserem Finanzierungspartner.